Review các công ty bất động sản khi mua nhà ở Nhật
Trong bài viết lần này, Nippon Osusume sẽ giới thiệu đến các bạn bài review rất có tâm của chị Trần Thu Trang, chia sẻ về kinh nghiệm của bản thân chị khi đi mua nhà ở Nhật trong group Nhà mình ở Nhật. Bạn nào có ý định mua nhà ở Nhật nên đọc để tham khảo nhé.
Chào chị Mai và các bạn, cho em chia sẻ một tẹo thông tin về việc mua nhà 一戸建てở Nagoya mà em tìm hiểu vào năm ngoái. Đây là thông tin em còn nhớ được, giờ có thể có sai sót và thay đổi nhưng mong là có ích cho bạn nào ở Nagoya mới bắt đầu tìm hiểu.
一戸建て hay マンション
Khi mua nhà em và chồng cũng phân vân mua chung cư hay nhà mặt đất. Trong trường hợp ở Nagoya thì 10 năm nay giá nhà chung cư tăng chóng mặt, đến mức đồng nghiệp của em sau khi mua chung cư sống 10 năm mà năm ngoái bán đi không thiệt đồng nào còn lãi thêm vài trăm man. Nếu tính về thanh khoản thì chung cư là lựa chọn tốt hơn, lại gần ga, dễ di chuyển bằng tàu điện. Nhà mặt đất thì thường sẽ có chỗ để đồ rộng rãi hơn, ít bị ảnh hưởng ồn tầng trên, đêm em bé có khóc cũng không phải xin lỗi hàng xóm, có nhiều không gian để DIY…nhưng khi muốn bán thì rất lâu mới bán được và dễ lỗ.
Sau khi ngâm cứu thì vợ chồng em (chủ yếu là chồng em) muốn mua nhà mặt đất và đã bị ưng 1 căn rồi nên trong đầu ông chỉ có cái nhà đó thôi, và em đành xuôi theo chồng.
Về mua nhà xây sẵn hay thuê thiết kế, thì ban đầu bọn em muốn thiết kế nên mới đi xem các công ty nhận xây dựng như 積水ハウス, nhưng sau khi tính thấy nhà thiết kế đắt hơn ít nhất 30%, bọn em lại dành chọn mua nhà đã xây xong rồi.
Các yếu tố và trình tự em ưu tiên
Tài chính của vợ chồng em khá eo hẹp nên ban đầu bọn em đặt ra nhiều yêu cầu nhưng càng đi kengaku càng thấy mình đã bay bổng mơ mộng quá so với túi tiền, phải ưu tiên 1 vài yên cầu thôi, còn lại chấp nhận thỏa hiệp với những thứ mình chưa được ưng ý.
Cuối cùng trong 1 rổ yêu cầu, em và chồng rút lại chỉ còn ưu tiên mấy nội dung:
Chồng: bị ám ảnh bởi thông tin sắp có động đất lớn Nankai ở vùng Tokai, nên rất quan tâm đến thời gian và nội dung bảo hành nhà. Muốn mua nhà tiêu chuẩn chống động đất 耐震３級, có chứng nhận 長期優良và ở vùng hazard map không đến mức màu đỏ hay vàng. Càng chắc chắn càng tốt, nhà đẹp không không quan trọng. *cho em giải thích thêm là nhà để được cấp phép xây dựng thì tiêu chuẩn chỉ cần 耐震1 và bảo hành 10 năm nhưng nội dung bảo hành thì khá sơ sài.
Vợ: cách ga tàu điện ngầm khoảng 10’ đi bộ, nhà phải sáng sủa, không có cảm giác không gian quá kín. Yêu cầu về thẩm mỹ của mình đã phải nhượng bộ cho ông chồng chọn ngôi nhà chắc chắn.
Các công ty xây dựng em đã tìm hiểu qua ở Nagoya : em chỉ review trên những yếu tố vợ chồng em ưu tiên thôi.
1. オープンハウス: Open House là công ty đầu tiên bọn em đi kengaku với vốn kiến thức là 0, chủ yếu vì thích một cái nhà cũ giá khoảng 700 man ở gần nhà thuê lúc đó, và công ty bán là Open House nên bọn em liên lạc thử. Không ngờ được dẫn đi xem một cơ số nhà và lần đầu tiên biết thế nào gọi là nhà low cost, vì được giải thích rất nhiều nhà low cost thì không có cái gì và nhà của Open House thì có cái gì nên tốt hơn hẳn low cost.
Đúng là nhà của Open House thì nhiều nhà vị trí thuận lợi (không hiểu sao công ty này hay mua được vị trí đất rất đẹp), và đáp ứng tiêu chuẩn vừa đủ để không bị xếp vào loại nhà low cost, giá thành rẻ hơn hẳn so với nhiều công ty khác, nên bọn em là những tấm chiếu mới ban đầu cảm thấy rất là ưng và suýt thì mua ngay lập tức. Thế nhưng sau khi về nhà, tìm hùng hục giá đất ở những vị trí được giới thiệu thì phát hiện ra nếu trừ đi giá đất và phí giới thiệu thì chi phí nhà xây cực thấp, hầu như không hơn mấy so với nhà low cost. Mua nhà này xác định sau ít năm bán nhà thì bọn em sẽ mất 100% tiền giá trị ngôi nhà, và còn phải trừ cho người mua ít tiền nếu người ta đòi đập đi xây lại nếu muốn bán nhanh, nên bọn em dừng lại. Thật ra nếu chỉ tính giá trị đất thôi thì đất của công ty này ở vị trí dễ bán.
Tới tận bây giờ sau 2 năm thì em đã nhận vô số cuộc gọi từ hàng chục số điện thoại khác nhau của các bạn Open House, dù em viết cả mail cả nói trực tiếp là bọn em không mua nữa, xin xóa thông tin khách hàng đi.
Em xếp điểm 1/5 theo tiêu chuẩn của em, 1 điểm cho sự nhiệt tình (spam) của các bạn.
2. 玉善 Tamazen là công ty thứ 2 bọn em đi xem. Phải nói là em khá ưng công ty này. Các anh, chị, các bạn ở vùng khác chắc không nghe tên công ty này vì hoạt động chủ yếu hình như chỉ quanh tỉnh Aichi, nhưng trong số nhà xây sẵn 木造 thì em thấy phải xếp thang điểm cao về chất lượng, có lẽ chỉ sau công ty 住友林業, người tư vấn cũng cực có tâm và hiểu biết, điềm đạm. Mặc dù cuối cùng không mua nhà của công ty này, nhưng em thấy chất lượng tốt, chắc chắn, 100% nhà tặng rèm cửa, đèn LED, tặng 1 điều hoà, có chỗ sạc cho ô tô điện, bảo hành tới 30 năm nếu theo đúng yêu cầu bảo trì, so với nhà xây gỗ là cực kỳ yên tâm rồi. Mỗi ngôi nhà khi giới thiệu đều nói cực đầy đủ thông tin, từ kết cấu tới môi trường xung quanh, tóm lại chính người bán cũng tự tin với chất lượng của nhà. Điểm bọn em day dứt duy nhất là đắt so với những tiêu chí vợ chồng em đặt ra, mua ở chỗ tiện đi lại như em mong muốn thì hai vợ chồng cày hết đời không trả xong tiền nhà. Thế nên bọn em từ bỏ. Dù thế, em vẫn muốn giới thiệu tốt về công ty này.
Em chấm điểm 4/5.
3. 東新住建 Nhà thứ 3 em đi là của công ty này. Em tò mò đến xem chủ yếu là vì thấy giá cả rất hợp lý lại có căn ở vị trí cũng tiện lợi. Tuy nhiên đến lúc đến xem thì mới biết là nhà của công ty này khá nhỏ so với nhu cầu, tức là để giảm chi phí thì xây nhà 3LDK trên diện tích nhỏ nhất có thể, bếp và phòng khách cộng lại khoảng 13-14 chiếu. Chất lượng nhà bình thường, tầng 2 thường thiết kế 3 phòng ngủ nhưng lại chỉ có tường sẵn cho 1 phòng, 2 phòng còn lại để vẫn chưa xây tường và được gọi là không gian mở. Bạn sale giải thích đây là thiết kế để hai vợ chồng chưa có con sống, và chừng nào có em bé thì tự xây tường theo nhu cầu, nhưng vợ chồng em tính xây thêm tường khá tốn và hóa ra mức giá hơi rẻ của công ty này cũng có lý do. Một điểm nữa là sau khi về hùng hục Google và nghe mấy bạn sale công ty khác kể nữa, thì công ty này trước đây từng phá sản nên phải 民事再生, hiện tại đổi phong cách xây dựng mới nhưng em thấy cũng không được yên tâm.
Em xếp điểm 2/5
4. 積水ハウス là công ty xuất thân từ cùng tập đoàn với công ty セキスイハイム. Kỹ thuật 2 công ty giống nhau nên bọn em chỉ đi kengaku nhà một người quen và đi nghe giải thích 1 lần ở model house của 積水ハウス. Công ty này xây cả nhà 木造và 軽量鉄骨, mà cả hai loại thì chất lượng đều tốt nhưng 軽量鉄骨nổi tiếng hơn, kỹ thuật sản xuất theo dạng tấm ở trong nhà máy rồi mới mang tới lắp ráp. Về độ chắc chắn em cũng rất yên tâm, người tư vấn cũng cực nhiệt tình và hiểu biết, phải nói là quá hiểu biết so với mức độ tiếp thu được tiếng Nhật của em. Tóm lại em chỉ còn nhớ là thời gian bảo hành cực dài, hình như dài nhất là 60 năm nếu bảo trì tốt, và rất nhiều ưu đãi nghe cũng thú vị. Thế nhưng khi tính đến mức giá thì vợ chồng em đần cả mặt, em chỉ muốn xin phép đứng dậy về, bảo sao họ cứ giới thiệu đủ thứ về kỹ thuật trước khi chốt cho bọn em một mức giá tối thiểu. Thật sự nếu nghe giá từ đầu thì em đã không nghe tư vấn 4 giờ đồng hồ, mất thời gian của anh tư vấn :(( Mặc dù em thì nghĩ không bao giờ mua được nhà của công ty này rồi, nhưng chồng em thì phải nói là rất thích công ty này, thậm chí sẵn sàng bỏ yêu cầu nhà gần ga của em, để yosan cho đất giảm và tăng được tiền vào việc xây nhà. Nhưng em phản đối vụ nhà quá xa ga nên vợ chồng em đánh nuối tiếc tạm biệt.
Em chấm điểm 4/5.
5. Hebelhaus và 住友林業 : em liệt kê ra ở đây vì em cũng có tìm hiểu qua qua và đi xem nhà người quen. Nhưng do giá thành quá đắt nên đi kengaku em sợ lại tiếp tục sống trong mơ, thôi không đi xem nữa kẻo cứ bay bổng. Do không trực tiếp đi xem cụ thể nên em thôi không chấm điểm.
6.トヨタホーム là công ty con của Toyota, xây nhà 軽量鉄骨về chất lượng chắc cũng tương đương 積水ハウス、chính sách bảo hành cũng tương đương. Em không tìm hiểu rõ từng mục nhưng em xếp cùng loại, cùng mức độ với 積水ハウス. Đáng lẽ nhà công ty này cũng đắt nên bọn em từ bỏ kengaku luôn, nhưng tìm trên Sumoo thì vô tình biết có 1 căn nhà cũ xây 6 năm của công ty Toyota đang muốn bán, thấy có mức giá cũng vừa nên bọn em lại quyết định đi xem (cho biết). Về kết cấu, kỹ thuật thì rất ổn, em cũng rất yên tâm, chỉ không thích lắm vì nhà hơi xa chỗ em làm việc. Lần này em mới biết nhà 軽量鉄骨 có vẻ nóng hơn nhà 木造. Có vẻ nhà 木造 vẫn là hợp với khí hậu Nhật nhất. *Tuy nhiên nhà 木造 thì giảm giá trị nhanh hơn nhà 軽量鉄骨 nên nếu sống 10 năm nhà 木造 mà muốn bán đi thì hầu hết là mất giá trị nhà.
Em xếp điểm トヨタホーム 4/5
7. ナカジツ (Asobi no ie) là công ty chủ yếu reform nhà cũ và xây nhà 注文 ở vùng Tokai. Thiết kế trẻ, đơn giản, đẹp mắt, các nhà mới xây đều có hệ thống 換気システム thông thoáng không khí 24/24, sấy quần áo ở trong nhà tắm, cách nhiệt tốt và nhà kín gió…rõ ràng hướng đến khách hàng trẻ như các cặp đôi hoặc có con nhỏ với tài chính trung bình. Nhà hợp túi tiền bọn em hơn mấy công ty trên, có một số nhà đáp ứng 耐震3級 và 長期優良住宅. Bản thân em cũng khá ưng một ngôi nhà giá hơi mắc nhưng gần ga, gần nơi em làm việc, tiện lợi…nhưng chồng em rất phản đối vì nó gần sông và tính theo hazard map là màu vàng. Chất lượng nhà em nghĩ tốt hơn Open House, thông tin cũng khá đầy đủ (ở mức độ cung cấp thông tin cả tốt cả xấu về ngôi nhà cho khách hàng, chứ không giấu thông tin), nhưng theo ấn tượng của em thì các bạn nhân viên sale ở đây không được nhiều kinh nghiệm và hiểu biết như 玉善hay 積水ハウス. Một điểm nữa em cảm thấy không yên tâm về 換気システム 24/24, mặc dù cực kì tiết kiệm điện và nhanh làm ấm/ mát các phòng, nhưng nghe nói nếu hỏng thì chi phí thay mới cực cao, và nếu một phòng trong nhà có mùi nặng thì tất cả các phòng đều ảnh hưởng, tóm lại là nếu bộ 換気システム chất lượng không tốt thì từ điểm cộng biến thành điểm trừ. Bản thân em cũng không quá hứng thú với hệ thống này vì mua nhà xây sẵn của công ty này thì có lẽ thiết bị chỉ độ bền trung bình.
Chấm điểm 3/5
8. アールプランナー (Arr Planner hay Arr Gallery) cũng là công ty xuất thân từ 注文住宅 nên nhà xây sẵn cũng có phong cách em khá ưng, màu sáng, hợp với các gia đình trẻ. Chất lượng thì em cảm giác là hơn ナカジツ một chút và thấp hơn 玉善, nhưng về chất lượng 断熱材 chất cách nhiệt thì công ty này làm khá tốt, có chứng nhận 長期優良住宅, bảo hành nhiều nhất tới 35 năm là mức khá lâu so với nhà 木造. Cuối cùng thì bọn em cũng không mua nhà công ty này, nhưng lý do là vì những ngôi nhà hiện có lúc đó không ở vị trí hợp với vợ chồng em, còn riêng về mức giá, chất lượng…em thấy khá hợp lý. Người tư vấn cũng có kinh nghiệm và hiểu biết.
Em chấm điểm 4/5
9. Woodfriends cũng là công ty hướng đến các vợ chồng, gia đình trẻ với mức giá tầm trung, hầu hết nhà bọn em đi xem đều là nhà 3 tầng và 耐震２級. Nhà 3 tầng thì diện tích đất nhỏ nên giảm được giá thành, nên có nhiều nhà ở vị trí gọi là ギリギリ文京区 ở Nagoya nhưng giá tiền vẫn ở mức thu nhập vợ chồng trẻ trả được. *Cho em giải thích bunkyoku ở Nagoya là vùng gần mấy trường đại học, cao so với mặt biển, đất cứng, không ảnh hưởng mấy nếu động đất, nhiều trường tiểu học trung học nổi tiếng, dân cư cư trú lâu đời và có đường subway Higashiyama chạy qua, giá đất thì cao trên trời. Vì Nagoya không phải thành phố lớn nên hầu hết mọi người có điều kiện đều tập trung vào khu nhỏ đó thôi. Ban đầu em cũng mong được ở khu đó nên đi xem một số nhà xây 3 tầng của Woodfriends ở khu đó. Phong cách nhà xây hầu như giống nhau, trẻ, đáng yêu, nhưng em không ưng lắm về công năng của thiết kế nhà, và chồng em thì thấy không yên tâm lắm về mặt kết cấu.
Em chấm điểm 3/5.
10. Arex アレックス bọn em mới lướt qua chứ chưa tìm hiểu cụ thể, nhưng phong cách thì không hợp với em lắm và lúc bọn em tìm nhà thì không thấy có nhà ở vị trí bọn em ưng. Chất lượng nhà thì em đoán chắc bằng アールプランナー và thấp hơn 玉善, nên nếu lúc đó có thời gian em cũng rất muốn đi xem. Tiếc là không kịp.
11. Meldia 売り建て thì em xin phép chấm điểm luôn 2/5, hơn Open House vì bạn sale ở đây không khủng bố điện thoại em và lại rất thật thà, nhưng chất lượng nhà thì có lẽ tương đương Open House. Bọn em đi xem cũng vì có nhà xây sẵn ở khu bunkyoku mà em thích ban đầu, lại giá thành hợp lý. Khi đến xem xong thì bọn em được một bạn sale trẻ đáng yêu tiếp, khi hai vợ chồng phi lên tầng 2 ngôi nhà để xem thì thấy bóng điện lủng lẳng rơi ra nhưng bật không thấy sáng. Bọn em bèn hỏi tại sao và bạn ấy nói rằng bị hỏng đấy, nhưng yên tâm sẽ thay. Nghe nhà mới xây còn chưa có ai vào ở mà đèn đã hỏng, vợ chồng em không yên tâm nên bảo bạn ấy đưa đi xem nhà đang xây dở (nếu có) để xem việc xây dựng thế nào. May mắn là có dự án gần đó, nhưng bạn ấy vừa bước trên cái thanh ván bắc lên nhà đang xây thì thanh ván ấy đột ngột tụt xuống, bạn ấy giật mình làm bọn em cũng hết hồn, rồi bạn ấy tự lẩm bẩm ダメですね :)) Sau đó chồng em có nhòm vào và thấy thanh gỗ cột chéo ở ngay cửa nhà bị đóng lệch rõ và bác công nhân nào đã nhanh tay chèn thêm vào mấy cái đinh to đùng. Thấy vậy bọn em kết luận có vẻ nhà các bạn này xây xong lắp ván sơn tường rồi thì không biết trong khung nhà giấu bao nhiêu lỗi xây dựng, cảm giác rất bất an, dù biết các nhà xây sẵn khác có thể cũng có chung vấn đề.
Kết luận: cảm ơn anh chị và các bạn đã đọc bài viết dài dòng của em. Vợ chồng em đi xem một số nhà khác nữa nhưng cuối cùng bọn em mua nhà cũ tháng 2 năm ngoái vì gấp quá và tài chính có hạn. Nhà em lúc nào cũng bừa bãi (bừa lắm ấy ạ) nên hôm nay em không tìm được góc nào chụp ảnh, em xin phép share cái ảnh mảnh vườn bé nhà em với bộ bàn ghế ăn BBQ xin được miễn phí trên app Jmty. Ở đây có anh chị/bạn nào chung sở thích xin/mua đồ rẻ của Jmty và Mercari giống nhà em không ạ?
